住宅ローンの選び方！返済額を減らすコツを大公開
投稿日：2020.03.13
家を購入する際、ほとんどの方が住宅ローンを利用しています。
ただ、住宅ローンの仕組みについて不安がある、これから審査をする上で知っておくべきことはあるのか、など疑問点がある方も多いのではないでしょうか？
疑問を全てスッキリさせて次のステップに進む準備をしましょう。
住宅ローンを利用する上で絶対に知っておくべきことについてご紹介していきます。
金利の仕組み
住宅ローンとは、住宅を購入するという目的に限定したローン商品のひとつ。
金融機関が2,000万円とか3,000万円といったお金を融資できるのは、実は購入した住宅を担保にして貸し出しを行うからなのです。
借りたお金は、毎月決められた金額を返済して、契約した返済期間のうちに完済するのが原則。
ただ、「住宅購入のための融資」という性質上、他のローン商品よりも金利面では優遇されており、低い金利で借りることができるのです。
土地と注文住宅を同時に購入する場合、まとめてローンに組み込むことが可能です。
ローンを組むということの実態は、金融機関やローン会社と「金銭消費貸借契約」という契約を結ぶということ。
この契約審査時に、契約者の年収や勤続状況、信用情報などをもとに、契約ができるか否かが判断され、ローンの審査が無事おりれば物件の本契約に進んでいくという流れになります。
住宅ローンについて、借入額と同時に気にしなければいけないのが金利です。
住宅ローンの金利
住宅ローンは、住宅購入を目的としているローンの金融サービス。
住宅を購入する際には、なくてはならない便利なシステムですよね。
ただし、元金に比例しての利息を負担する必要があるんです。
そもそも金利って何？
お金を借りたときには、その対価として利息を支払いますよね。
借りている額に対して、支払う利息の割合のことを「金利」と呼びます。
住宅ローンは借り入れ額が大きいため、負担額も大きくなります。
そのため、できるだけ低い金利の住宅ローン契約を結び、利息の支払い負担を小さくする工夫が必要となってくるのです。
また住宅ローンの返済期間が短ければ短いほど、利息の負担も小さくなりますね。
住宅ローンの返済方法
住宅ローンで借り入れを行った住宅購入資金は、当然ながら返す必要がありますよね。
その際に、返済する方法は大きく分けて2つ。
1. 元利均等タイプ
●メリット
・返済額（元金＋利息）が一定のため、返済計画が立てやすい
・元金均等返済に比べて、返済開始当初の返済額を少なくすることができる
●デメリット
・同じ借入期間の場合、元金均等返済よりも総返済額が多くなる
・借入金残高の減り方が遅くなる
2. 元金均等タイプ
●メリット
・返済額は返済が進むにつれて少なくなっていく
・元利均等返済に比べて、元金の減少が早いため、同じ借入期間の場合は元利均等返済よりも総返済額は少なくなる
●デメリット
・返済開始当初の返済額が最も高いため、当初の返済負担が重くなる
・借入時に必要な収入が高くなる
上記を頭に入れて、返済終了までを見据えた計画を立てましょう。
収入・支出の見込みや定年・退職の時期などを考慮し、状況に合った選択をするのがベストですね。
支払利息を減らすコツ大公開！
住宅ローンは、住宅を購入する方のほとんどが何十年も付き合っていくもの。
だからこそ少しでも負担を減らし、早く返済をし終えてしまいたいと思ってしまいますよね。
でも、ちょっと待ってください！
いきなり繰り上げ返済してしまうと、返済総額で損をしてしまうこともあるので要注意。
繰り上げ返済のメリットやデメリットに加え、住宅ローンを効率的にお得に返済できるさまざまな返済方法をご紹介しますね。
●住宅ローンを繰り上げ返済する
決められた返済額に加えて余分にローンの返済を行う方法。
以前は100万円単位での返済しか受け付けていない金融機関も多くありましたが、最近では1円から返済可能なネット銀行も増えているんだとか。
●住宅ローン控除を利用する
税額控除という種類に分類されるため大きな減税効果を発揮するようです。
上限はありますが、所得税だけではなく、住民税も控除の対象になるのが特徴。
●住宅ローンを一括返済する
そもそもローンをまとめて返済すれば金利がゼロになるので総支払額を減らせますよね。
●住宅ローンを借り換える
現在の住宅ローンから金利の低い住宅ローンに借り換えることによって、金利差の支払い分を軽減することが可能。
●住宅ローンの借り入れ期間を延長する
住宅ローンの借り換えと同時に借り入れ期間を長くすることで、月々の支払額を軽減。
ただ、総支払額は逆に増えるため利用には注意が必要。
●住宅ローン繰り上げ返済
返済額軽減型とは元金を少しずつ減らして、毎月の返済額を軽くしていくという方法。
借入時の返済期間はそのまま残せるので、繰り上げ返済をするほど、月々の返済額に余裕が生まれますね。
期間短縮型は、月々の返済額は変えずに、返済総額と返済期間を減らしていくので、少しでも早く住宅ローンを完済したいという方にはおすすめの方法です。
上記のポイントを知って、住宅ローンを賢く利用してみましょう。
住宅ローンの種類
住宅ローンは、借入先や金利タイプ、返済方法などによって返済額や利息額が異なるんです。
住宅ローンを決める際に選択しなければならない項目や返済額に影響する内容をご紹介します。
実際には少しずつ決めていきますので、一気に考える必要はありませんが、このような種類があるということをまず知ることから始めましょう。
住宅ローンの種類は大きく分けて3つ！
1. 民間融資「銀行など民間金融機関のローン」
銀行や信用金庫、信託銀行、ネット銀行など、民間の金融機関が独自に設けている住宅ローンのことを民間融資と呼びます。
金利や融資条件、限度額などは各金融機関や住宅ローン商品ごとに違っているのが特徴。
一定の条件を満たしていると金利が引き下げになるケースが多い他に、無料の8大疾病保障付きや、出産後の一定期間は金利が引き下げられる女性向けプランなど、様々なプランがあります。
また、販売されている物件やモデルルームの見学の際に資金計画について相談をすると「提携ローンが利用できます」と言われるケースが。
提携ローンとは、物件を扱っている不動産会社が金融機関と提携して提供する住宅ローンのことです。
住宅ローンを借りるときには、その物件の担保価値を確認する物件審査が行われますが、提携ローンの場合は、審査がすでに終わっているため申し込み手続きが簡単なのです。
さらに審査結果が出るまでの期間が、通常の住宅ローンより短い傾向にあるのが特徴なんだとか。
金利面でも有利な場合もあります。（勤務先が金融機関と提携している提携ローンも金利面で有利になる場合があるそうですよ）
住宅ローンは普段は利用していない銀行でも申し込みをすることができるので、まずはどんな住宅ローンがあるのかを調べることから始めましょう！
2. 協調融資「長期固定金利が特徴！フラット35」
協調融資とは複数の金融機関が提携して融資するローンのこと。
住宅ローンでは、住宅金融支援機構と民間金融機関による「フラット35」が有名です。
「フラット35」は融資実行時に適用された金利が完済まで続く長期固定金利が特徴なんだとか。
保証料不要で100万～8,000万円の範囲内で物件価格の100％まで借り入れが可能だそうです。
窓口になるのは銀行や信用金庫、ネット銀行、生命保険会社など住宅ローンを扱う多くの金融機関となります。
ここで注意したいのは金融機関によって金利や事務手数料が異なるということ。
さまざまな住宅ローンのなかから「フラット35」を利用しようと決めたら、窓口は複数の金融機関を比較して選ぶのをオススメします。
3. 公的融資「財形住宅融資」
財形住宅融資とは、勤務先で財形貯蓄を1年以上続け、貯蓄残高が50万円以上あるなどの一定の条件を満たした人が利用できるものです。
勤務先によって複数の申込窓口があり、それぞれに細かな利用条件が違ってくるのですが、融資限度額は4,000万円、または財形貯蓄残高の10倍のどちらか少ないほうだそうですよ。
「一般財形」「住宅財形」「年金財形」で貯蓄をしている人は、勤務先に利用条件などを確認しておくことをオススメします。
現在は都道府県や市町村などが行う自治体融資は、ほとんど行われていないんだそう。
自治体によっては、子育て世帯や別の自治体から家を購入して引越してくる世帯などに対して、住宅ローンの利息の一部を補助する利子補給を行っているところもあるそうです。
分譲住宅や建売住宅を購入する前に、こうして住宅ローンについて知っておくことで、返済までを計画的に行うことができます。
一生に一度の大きな買い物と言われますので、ご自身の状況に応じた選択をしてみて下さいね。
