家作りにも法律があるの?知っておくべき基本のルール

「敷地面積が広ければ広いほど大きな家が建てられる」このように考える方は多いのではないでしょうか?

でも実は、そうではありません。

    自分が所有している土地だからといって、どんな使い方をしても、どんな建物を建ててもOKという訳ではないんです。

    建築基準法によってさまざまな制約があります。

    それがどのようなルールなのかをご紹介していきますね。

     

    建物を建てるときルール

    日本で暮らす私たちの生命・健康・財産が守られ、安全に快適に暮らせるように建築基準法が定められています。

    建築基準法とは、建物を設計する際に守らなければならないルールのこと

    建築基準法の対象になるのは、建築物、建築物の敷地、設備、構造、用途など。

    その土地にどんな用途や規模の建物が建てられるのか、建てられる家の床面積や建築面積の上限などといった、多岐にわたる規定があるんです。

    例えば、住宅に地下室を設ける場合は壁及び床の防湿などの衛生面で重要なことや、ひとつの地域に住宅や工場、倉庫、劇場、ホテルなど用途が違う建物が混在するのを防ぐための決まりなど、安全かつ快適に調和のとれた環境になるようにルールが定められています。

     

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    建ぺい率と容積率

    「みなさん、建ぺい率と容積率 はそれぞれ40%・100%ですよー!!」

    不動産屋さんにいきなりそんなことを言われても、戸惑ってしまう方が大半なのではないでしょうか。

    土地や建築に詳しくない方にとっては、はじめは分からないことだらけですよね。

    建ぺい率・容積率なんて初めて耳にした、という方下記のポイントを一つずつ一緒にみていきましょう。

    基本さえつかめば、建築について考えることが楽しくなってくるので、計算が苦手・・・という方もぜひチャレンジしてみて下さいね!

     

    建ぺい率・容積率=この土地はこのサイズまでの建物ならOKという指標

    もし、建ぺい率や容積率の上限が何も決められていなかったとしたら、どうなると思いますか?

    そうなった場合、広大な平屋や高層の住宅など、みんなが好きなように建物を建て、都市計画や景観を無視した建物が乱立してしまいます。

    何事にも秩序が大切。
    建ぺい率や容積率には、そんな滅茶苦茶な街並みが作られないように規制する、とても大切な役割を担っています。

     

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    建ぺい率って?調べ方は?

    建ぺい率とは、ある土地(敷地)の面積と、そこに建築された建物面積の割合のこと。

    そして建ぺい率は行政によって建ぺい率の上限が定められています。

    たとえば、住宅を建てようと思ったときに100㎡の土地で建ぺい率が仮に60%で制限されているとしたら、建築面積が60㎡以内になるようにうまく建築しなければなりません。

    建ぺい率などは、それぞれの土地ごとにではなく地域毎に定められているため、目的の土地が建ぺい率の上限が異なる地域にまたがっている可能性が。
    そのような場合には、それぞれの面積の割合によって、建ぺい率があん分されるのです。

     

    ●建ぺい率の計算方法

    建ぺい率の計算方法はとってもシンプル!

    数字が苦手という方もすぐに計算できちゃいますよ。

    建ぺい率 = 建築面積 ÷ 敷地面積 × 100

    スマホの計算機アプリを使うとすぐに分かりますよね。

    ただ、ひとつ注意しなければならないのが、建築面積の考え方。
    建ぺい率の計算に使う建築面積は、真上から建物を見下ろした時の広さ(水平投影面積)です。
    つまり、1階部分と2階部分とで建築面積が違う場合、広い方の面積を採用して建ぺい率を計算するということです。

     

     

    容積率って?調べ方は?

    容積率とは、敷地の面積と建物の延べ床面積(全フロアの合計面積)の割合のこと。

    建ぺい率と同じように、容積率についても行政による制限があるので「建築面積を抑えて、代わりに建物の背を高くしてしまえばいい!」という意見は残念ながら却下されてしまいます。

    だいたい同じ広さに区画された分譲地(2階建ての住宅ばかりが建っているところ)を想像してみて下さい。
    そんなところに、急に10階建ての住宅が建築されたとしたら、日当たりや風通しなど、近隣の住宅の生活環境が害されてしまいます。

    道路などの公共施設とのバランスを保ち居住環境の保護するために都市計画で「指定容積率」が定められています。
    建物を建てる際は、この容積率の制限を守って建築する必要がありますので覚えておいて下さいね。

     

    ●容積率の計算方法

    容積率の計算方法も、基本的には建ぺい率の計算と同じです。

    容積率 = 延べ床面積(各階の床面積の総合計) ÷ 敷地面積 × 100
    ただ、容積率の場合には「前面道路制限」というルールがあるため、注意が必要です。

    前面道路制限を詳しく見ていきましょう。

    前面道路制限=道路の幅による制限

    前面道路制限により、前面の道路の幅が容積率に影響を及ぼします。

     

    ●幅員が12m未満の場合の制限

    前面道路の幅員が12m未満の場合、用途地域の区分に従い容積率に上限が設けられるようです。

    幅員12m未満の道路に面した土地に家を建てる場合、道路の幅に「4/10(40%)」または「6/10(60%)」を掛けた数値が容積率の上限となります。

    用途地域の区分と掛け合わせる数値は・・・
    (1)第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域 4/10

    (2)第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域 4/10

    (3)その他 6/10

    ただ、(2)(3)の区分には、特定行政庁が都道府県都市計画審議会の判断を経て指定する区域での例外もありそうです。

    例えば、上記(1)(2)の住居系の用途地域で、指定容積率が200%の土地が幅4.5mの道路に面している場合は、基準容積率は「4.5m×40%=180%」ということになります。

    容積率は指定容積率・基準容積率のうち厳しい数値のものが適用されるため、この土地に家を建てるには容積率180%以下である必要があるのです。

     

    ●幅員が4m未満の場合の制限

    前面道路の幅員が4m未満の場合、セットバックが必要です。

    セットバックとは、道路の境界線から敷地を後退させること。

    セットバックした部分は道路とみなされ、実際の敷地面積から除かれることになります。

    その分、敷地面積が狭くなるので、セットバックによって実質的に容積率が制限されるということですね。

     

    ●特定道路に接する場合

    前面道路の幅員により容積率が制限されるケースをご紹介しましたが、容積率が緩和されるケースもあるんだとか。

    敷地の前面道路が6m~12m未満、かつ敷地の位置から70m以内に、幅員15m以上の「特定道路」と接する場合、たとえ土地の目の前の道幅が狭くてもすぐに大きな道路に出られる場合は容積率が緩和されるそうですよ。

    容積率は、その建物が敷地面積の何倍の延床面積を持つかを表す指標。

    用地地域のみならず、前面道路の幅員が12m未満であればその道幅によっても制限が課されることになります。

    ただ、駐車場や地下室は容積率の算定時に床面積から除外されるなど、一定の緩和措置があるということも覚えておきましょう。

    敷地内に自由な大きさの建物を建ててよいのではなく、建ぺい率と容積率を合わせて建物の床の大きさや容積が制限されることになり、建ぺい率と容積率を満たさせば自由に建築できるわけでもないのですね。

     

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    • 土地が広いからといってイメージ通りの大きさの家が建てられるとは限らない
    • 土地に面した道幅が狭いと、容積率が制限され狭い家になるかもしれない

    上記のポイントを知っておくと、家づくりの計画もスムーズに進行できますね。

     

    まとめ

    家づくりにおいて、土地や建物について様々な法律上の制約があることがわかりました。

    気に入った土地は見つかったけど、自分の理想の家を実現できるのかわからない・・・。そんなときは、マイホームの窓口でお家づくりの相談をしてみませんか?

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