土地を共有名義にするメリットとデメリット
投稿日：2020.06.23
住宅を購入すると、所有者の権利を登記するという決まりがあります。
夫婦でマイホームを購入した場合、女性と男性どちらの名義で登記すれば良いか分からないという人もいるかもしれません。
また、夫婦それぞれの名前で共有名義とすることはできるのか疑問に思う人も多いかと思います。
そこで今回は土地を共有名義にするメリット・デメリット、また共有名義を解消する方法などをご紹介します。
不動産の共有名義とは
共有名義とは、一戸建てやマンション、土地などの不動産を取得するために共同で出資し、出資額の割合に応じた所有持分で登記することです。
登記とは、権利関係などを社会に公示するため登記簿に記載すること。
共有名義で土地と建物を所有する人のなかには、単独で購入される資金がなく共有名義でなければ購入できないという場合や、土地と建物を相続したという場合もあります。
土地の共有名義
そもそも、土地の共有名義とはどのようなことを指すのでしょうか。
共有名義の土地のことを「共有名義不動産」といい、１つの土地や建物を複数人で所有しているという状態のことを表します。
例えば、兄弟全員が両親から実家の家や土地を相続した場合は「共有不動産」という扱いになり、各共有者が持っている所有権のを「共有持分」と言います。
ちなみに、共有持分の割合は基本的に原則共有人数で等分されます。
ただ、この共有名義不動産は自分の判断だけでは売却することが難しく、所有者全員の承諾がないと手続きができないため、トラブルになりやすいことでも知られています。
共有名義の解消方法
●分筆
土地の分筆とは、１つの土地を複数の土地に登記簿上で分けること。
共有名義になっている場合は土地の分筆も解決方法の1つの選択肢になります。
土地が分けられると地番が新しく付けられて、登記が独立したものとして扱われます。
●自身が所有している持分を売却する
共有名義不動産は自身が所有している共有持分がある場合、ほかの所有者の同意を得ることなく自由に売却をすることが可能です。
●共有者全員で不動産全体を売却
所有者全員が同意をした場合、不動産の売却をすることが可能です。
ここで注意したいポイントは、仮に一人でも反対すれば売却は成立しないということです。
その他にも、贈与・譲渡・相続といった方法や、共有者同士での売買や持分放棄という方法も。
ちなみに、不動産を取得すると付き合いがはじまる「固定資産税」ですが、共有名義の場合の納税義務者は共有者全員の連帯債務になるとうことも覚えておきたいポイントです。
また、仮に共有者が死亡した場合の納税義務者は亡くなった方の相続人となることも覚えておきましょう。
共有名義のメリット
不動産を共有名義で登記したケースや、自分の出資分については、いつでも内容を確認できるようになっており、下記の優遇を受けられるというメリットもあります。
メリット１：住宅ローン控除を二重に受けられる
夫婦でマイホームを購入されて共有名義にした場合、それぞれの収入に対して「住宅ローン控除」が適用されます。
住宅ローン控除とは、住宅ローンの年末残高の1パーセントが10年間にわたって所得税、または住民税から減税されるという仕組みになっています。
共有名義のケースは住宅ローン控除が二重で受けられるため減税額が多くなるのが嬉しいポイント。
メリット２：売却時の特別控除を二重に受けられる
マイホームを売却した場合、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最大で3,000万円までの控除を受けることができます。
夫婦の共有名義である不動産を売却する場合は、夫である男性側と妻である女性側それぞれが3,000万円の控除を受けられるというメリットがあります。
共有名義のデメリット
不動産を共有名義にした場合、下記のようなデメリットが考えられます。
デメリット１：共有者全員の承諾がなければ売却できない
不動産の所有者は自分だけではないため、他の所有者の承諾なしに売却することは不可能です。
例え自分に9割の持分があったとしても同じです。
不動産を売却するときには、共有名義になっている名義人全員の同意が必須となります。
デメリット２：共有者が他界すると相続の対象になる
不動産の共有名義人が亡くなった場合、その人の持分は相続の対象になります。
共有名義人の相続人が複数いる場合は、もともと2人の共有名義だったのが、3人、4人と増えていく可能性があるということを覚えておきましょう。
そういった場合は、不動産売却時などに共有者全員の意見がまとまらないというケースも考えられます。
メリット３：贈与税の対象となるケースもある
例えば、不動産の共有名義人である奥様が仕事を辞めて収入がなくなった場合、妻である女性側が夫である男性側の分も住宅ローンを払うということもあるかもしれません。
そうなった場合「奥様からご主人様への贈与」とみなされ、妻である女性側に贈与税がかかる可能性があります。
また、女性側の出資だけで購入した不動産を男性側と2分の1の共有名義で登記してしまうと、女性側から男性側へ「不動産購入価格の2分の1相当額の贈与」があったと判断され、男性側に贈与税が課せられる可能性もあります。
メリット４：住宅ローン諸費用などが余分にかかる
不動産購入や住宅ローン契約にともなう諸費用として、事務手数料や登記手数料などが挙げられます。
共有名義人分かかるケースもあり、契約が2本になったり登記が2本になったりしたケースでは増額する場合もあるということを覚えておきましょう。
以上のことを念頭に置いて、不動産取得の際にはよく検討したうえで名義を決定することをおすすめします。
まとめ
いかがでしたでしょうか。
このように、不動産を共有名義とすると、住宅ローン控除など一定のメリットもでてきますが、その反面、共有名義にしたことによりいくつかのデメリットもでてきます。
特に離婚をした場合は、共有している不動産の処遇について意見がまとまらないこともあるため注意しましょう。
単に税制上のメリットだけを理由に共有名義で登記すると、後でトラブルの原因となることがあるため、上記の点を踏まえてあらかじめ夫婦でどのような名義で購入するかよく検討するようにしましょう。
また、共有持分にする場合は、片方が病気になって収入減がなくなるなどといったことを考慮する必要があります。
メリット・デメリットどちらも考慮した上で、後悔のないようにベストな選択をしましょう。
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