今話題！空き家をシェアハウスにするメリット
投稿日：2020.08.04
最近、不動産投資の物件として注目されている空き家。
日本の人口は減る一方であり、持ち家を持たない選択をする人が増えてきました。
このような時代の変化によって不動産業界で注目されているのが「空き家」です。
空き家は既に建物が建っているため、新しく建設する必要がなく、空き家をリフォームしたり、カフェやレストランなどの用途として注目されています。
また、現在流行のシェアハウスを建てるという方法もあります。
この記事では空き家をシェアハウスとして活用した際のメリットとデメリットについてご説明します。
シェアハウスとルームシェアの違い
よく混同されがちな「ルームシェア」との違いをご説明します。
シェアハウスとは、複数の人たちが一つの建物に集まって暮らす形態の賃貸住宅のことです。
ルームシェアは「物件全体に対して発生する家賃をルームメイトで分割して支払う」というシステムですが、シェアハウスは「居室ごとに分割する」という方式です。
そのため、ルームシェアは入居者が新しい住人を決めることができるのに対し、シェアハウスはオーナーが全て決めるという仕組みとなっています。
日本では、ルームシェアは家族や友人などの比較的親しい間柄で入居するというイメージを持つ人が多いですが、シェアハウスは会ったこともない様々な人と共同生活をするということです。
シェアハウス経営の始め方
シェアハウス経営は、どのような手順で始めれば良いのでしょうか。
ステップ１. 立地選び
まずはじめに、シェアハウス経営を行う立地を選ぶことから始めましょう。
空き家を利用するため、ある程度空き家が多そうな場所を中心にリサーチを始めると、見つかりやすいかもしれません。
また、先ほども説明しましたが、シェアハウスの利用者は比較的若い年齢層が多いため、大都市などの若者が多いエリアを中心に選ぶと住居者が見つかりやすい傾向があります。
一見すると「大都市で空き家を見つけるのは大変なのでは？」と思うかもしれませんが、空き家の数は近年増え続けているため、条件のあった物件が意外と簡単に見つかるかもしれません。
立地はシェアハウス経営を成功させるために重要なポイントの一つ。
妥協せずに、しっかりと吟味して選びましょう。
ステップ２. 物件購入
条件の合う空き家が見つかったら、購入手続きをします。
リフォームをするかどうかは、予算次第なので一概にはいえませんが、あまりにも老朽化が激しい空き家の場合はほぼ必須と言えます。
建物が完成したら、リフォームの手続きに移りましょう。
その後、家具や家電を運び込み、生活の準備を整えるという流れを経て、シェアハウスの形が完成していきます。
ステップ３. 家賃設定
シェアハウスで収入を得るために重要な、家賃の価格を設定しましょう。
始めのうちは、大々的に宣伝をしない限り入居者が集まるということは期待できません。
そのため、低価格を設定する人も多いですが、安すぎても収入にならないため注意が必要です。
その場所の近くにあるマンションを参考に相場を調べてみましょう。
シェアハウスよりマンションが安易場合は、多くの人はマンションに住むことになることが考えられるため、マンションより家賃を安く設定するか、もしくはシェアハウスのクォリティを上げて高価格でも人が集まるような設計にしましょう。
ステップ４. 管理方法を決める
シェアハウスでの生活は共同生活となります。
そのため、入居者に共同生活を送る上でのルールを周知させることが必要不可欠。
ゴミの分別やゴミ出し、洗濯機などの利用、騒音トラブルなどありとあらゆるケースを考えてあらかじめ細かいルールを設定しておきましょう。
ルールで明文化して定めておくことで、入居者がそれを逸脱した行為を行ったときに、すぐに対応することができません。
当たり前ですが「説明しなくてもわかるだろう」ということは通用しないので注意が必要です。
自分が常識と感じることであっても、世代の違う入居者にとっては全くの常識外だったりする可能性があります。
かといって厳しすぎるとストレスを与えてしまいます。
住居者に寄り添いながらも、快適な生活を送るための最低限のルールを定めましょう。
もしかすると、この「物件に合わせたルールづくり」を難しいと感じる人がいるかもしれません。
そんな時は、管理会社に委託してしまうというのも一つの方法です。
シェアハウス経営をする上でのメリット
新しいトレンドとして人気を集めるシェアハウスですが、経営者の立場としてのメリットはどのようなものがあるのでしょうか。
●収入が多い
一般的に、経営者の主な収入源は10人の家賃です。
この家賃ですが、一つの物件を賃貸として提供するよりも、シェアハウスのように部屋ごとの家賃を設けて提供した方が貸す人数が増える為、総家賃は高くなります。
つまり、一般的な不動産投資と比較すると、費用対効果が高いというメリットがあります。
●退去によるリスクの少なさ
マンションを購入し賃貸として貸し出すといった場合、誰かが退去した瞬間に収入はなくなります。
それどころか、管理費などを払うことが必要となるため、最悪の場合不動産を手放すという結果になるかもしれません。
一方でシェアハウスの場合は、誰か一人が退去したとしても他の住人がいる限り、一定の家賃収入は得ることが可能です。
もちろん、減少はしてしまうもののマイナスになるケースは住人全員が待機しない限りはありません。
そのため、住人の退去により突然収入がなくなってしまうというリスクが少ないと言えます。
●ニーズが多いため空室リスクが低い
シェアハウスは単に住居として利用する人ばかりではなく、コミュニティに参加することを目的とする人が増えてきました。
その他にも、長期的な出張や出向先の一時的な滞在先としても利用しやすいため、若い世代から40代～50代まで、幅広いニーズがあり入居者を確保しやすいというメリットがあります。
シェアハウス経営をする上でのデメリット
シェアハウスを経営するメリットがあることは分かりましたが、デメリットはどのようなものがあるのでしょうか。
■住民トラブルに対応する必要がある
住民同士のトラブルは、オーナー視点でのシェアハウスの最も大きなデメリットとも言えます。
シェアハウスはお風呂やトイレ・キッチン等が共用なので、通常の賃貸物件と比べて住民同士が顔を合わす機会が多く、住民同士の意見がぶつかり合ってしまうことが多々あります。
このような際に対応することも、オーナーの仕事の一つだということを覚えておきましょう。
■管理コストが高い
物件管理が面倒という人は、すべて管理会社に委託してしまう方法があります。
ところが、管理会社の多くはシェアハウス物件の管理費を高額に設定しているため、通常の賃貸アパートと比べると多くの管理料を負担する必要があります。
■管理が難しい
住人の数だけクレームや不満は多くなります。
その都度、大家に連絡がくるようでは手間がかかるだけでなく、場合によってはストレスがたまり精神的に苦痛を感じてしまう人も。
もちろん、入居している人の人間性によっては、コミュニティとなって問題を解決してくれる場合も考えられます。
しかし、赤の他人同士が屋根の下で暮らすということは、簡単なことではありません。
特に、違う世代の住居者が同じ建物内で生活しているとなると、生活スケジュールの差によるストレスを感じてしまう人も多いんだとか。
また、住居者の間に強固なコミュニティが生まれるのには時間がかかるため、住民トラブルにはプロに相談する必要があります。
シェアハウスは、収益性の高さや空室リスクの低さなど、とても多くのメリットを持つ魅力的な経営スタイルとして今人気を集めています。
ただし、シェアハウスとして成功するためには、利用者層に合わせたコンセプトを持ち、メリットとデメリットをふまえた上で、変化する時代に適応した形の家を追求していくことが必要です。
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