住宅ローンの一括返済のデメリットってあるの？
投稿日：2020.10.27
住宅ローンはたとえ同じ金額を借りたとしても、返済方法により将来の返済額や家計に及ぼす影響が変わってきます。
今回はそんな住宅ローンの「返済期間」に焦点を当てて、一括返済とコツコツ返済のどちらがお得なのかをご説明します。
住宅ローンの一括返済とは？
住宅ローンの一括返済とは、現在融資を受けている住宅ローンの残高を一度にすべて返済することを言います。
借入金を完済することで、全額繰り上げ返済するという方法です。
一括返済の手続き方法は、金融機関によって違いがあり、返済額の計算方法も住宅ローンの金利タイプによって異なります。
また、一括返済は繰り上げ返済になるため、手数料が発生するということも覚えておきましょう。
まずは融資を受けている金融機関に問い合わせをして、詳しい内容を確認することから始めてみましょう。
繰り上げ返済とは
一方で、繰り上げ返済は月々の返済以外に一部を返済することで元金を減らし、ローン返済期間の短縮や利息負担を軽減させるという方法です。
支払い方法としては「返済額軽減型」と「期間短縮型」の2つのパターンに分けられます。
「返済額軽減型」は、繰り上げ返済をすることで月々の返済額を軽減するもので、生活にゆとりを持たせることができます。
「期間短縮型」はローンの支払期間を短縮して、支払利息の総額を抑える効果があり、いずれの方法もローンの利息を抑えることが可能です。
一括返済のメリットとは？
一括返済にはメリットも多いですがデメリットもあります。
たとえば、一括返済することで、支払う金利がなくなるというメリットがある一方で、住宅ローン減税が受けられなくなるというデメリットもあります。
家計状況や、将来の家計収支などにより一括返済をすることで得られるメリットとデメリットのどちらが大きいかが変わってきます。
そこでまずは、一般的に言われている一括返済のメリットについてご説明します。
メリット１. 金利負担が軽減される
やはり一番大きいメリットは、住宅ローンを完済することで、利息の支払いがなくなるということでしょう。
一括返済しなかったとしたら、将来的に支払うはずだった金利分の負担がなくなり、家計の負担も大きく軽減することが可能です。
メリット２. 保証金が戻ってくる
住宅ローンを借りる際に、保証料を一括で支払う契約をした人の場合には、保証金が返戻されるケースがあります。
このお金のことを「戻り保証金」と呼びます。
ただし、保証金が戻ってくるかどうかは一括返済を行なう時期によるので、返済期間が末期になると、戻り保証金がないという場合があるため注意が必要です。
メリット３. 心理的な負担が軽減される
借金を背負っているという心理的な圧迫から解放されることで、ゆとりのある生活を送ることができます。
家計には直接関係ないかもしれませんが、心に安らぎをもたらしてくれるため、穏やかな生活を実現することが可能です。
一括返済のデメリットとは？
次に一括返済のデメリットについてもチェックしていきましょう。
デメリット１. 手持ちの現金が減ってしまう
一括返済に手持ちの資金を使ってしまうと、完済後の家計収支が回らなくなるという場合があります。
たとえば、手持ちの現金が減ってしまい、その後の子どもの教育費などにあてる現金がなくなってしまった場合、住宅ローンよりも金利が高い、教育ローンを借りなくてはならなくなってしまうかもしれません。
そのため、一括返済をお考えの方は、万が一のための資金は別で確保した上で計画的に行いましょう。
デメリット２. 一括返済の手数料がかかる
金融機関によっては、一括返済の手続きに手数料がかかるケースがあります。
中には、通常の繰り上げ返済をする場合の手数料は不要でも、一括返済をする場合には手数料が発生する金融機関もあるため、手数料について事前に金融機関に確認をしておきましょう。
デメリット３. 住宅ローン控除が受けられなくなる
一般的に、ローンを借りている人の多くは、住宅ローン控除が適応されています。
これは、年末の住宅ローン残高の1％にあたる金額が、10年間にわたって、最大400万円まで所得税額から控除されるという仕組みです。
仮に、住宅ローンを借りて住宅ローン控除を受けていても、たとえば借り入れから５年目の年の途中で一括完済をしたら、借入残高がなくなり、その年の年末以降は住宅ローン減税を受けられなくなってしまいます。
ただ、一括返済をした場合に軽減できる利息の額が、住宅ローン控除で受けられる減税額を超える場合は、一括返済の方がお得だと言えます。
逆に、軽減できる利息の額が減税額よりも小さいのであれば、一括返済はしないほうが良いでしょう。
住宅ローンの一括返済のタイミングと注意点
お伝えしたように、住宅ローンの一括返済にはメリットがあればデメリットもあります。
一括返済を行う際は、両方を考慮してタイミング良く行うことが大切なポイントです。
●退職時に一括返済するケース
一括返済をするタイミングは「定年退職時」が多いです。
長期間で住宅ローンを組んでいる場合、返済が退職後まで続いてしまうというケースがあります。
例えば、35歳で35年ローンを組むと住宅ローンの返済が完了するのは70歳。
退職して年金生活になったら住宅ローンを払うのも大変になってしまいます。
そこで、まとまった退職金が入ったタイミングで住宅ローンを一括返済するという方が多いです。
●住宅ローン減税が終わって一括返済するケース
住宅ローン減税は、前述のとおり節税効果が大きいため、減税期間が終わってからタイミングをみはからって一括返済するという人もいます。
例えば、相続や贈与でまとまったお金が入った、全額自己資金で購入できるものの住宅ローン減税のメリット享受のため住宅ローンを利用していた、ローン借入額が元々少なかった、などのケースが考えられます。
金融機関へ支払う手数料を考慮せず単純に考えると、住宅ローン減税の節税メリットを受けられるのは住宅ローンを金利1％未満で借りているという場合です。
1％以上の金利で借りている場合は、ローンの利息の方が大きくなります。
そのため、その後のライフプランに影響がなく資金面で余裕があるのでしたら、住宅ローン減税にかかわらず、早めに一括返済した方が良いでしょう。
まとめ
住宅ローンの一括返済についてご説明しました。
住宅ローンの一括返済は金利の削減効果だけを見るとたくさんのメリットがありますが、デメリットもあります。
メリットとデメリットを理解した上で計画的に余裕資産で一括返済を検討しましょう。
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